El complejo de la Villa Panamericana que se edificó en Zapopan para albergar a los atletas de los Juegos Panamericanos de 2011, y cuya venta posterior quedó detenida desde entonces mediante acciones judiciales, podría estar a unas semanas de concretar su aprovechamiento habitacional, como lo pretenden sus propietarios.
El desarrollo inmobiliario, ahora bautizado como Avaterra, ha estado envuelto en la polémica desde un principio por dos motivos principales: primero, porque se edificó con inversiones de organismos públicos estatales: los Institutos Promotor de la Vivienda (Iprovipe, hoy Ijalvi) y de Pensiones del Estado (Ipejal).
Y, segundo, porque se localiza en una zona denominada El Bajío con características naturales privilegiadas: es vecina directa del área natural protegida del Bosque La Primavera, uno de los mayores activos naturales de Guadalajara; y está reconocida como una importante área de infiltración de agua, y por tanto, de recarga de mantos freáticos.
Sin embargo, este 15 de julio, la Sala Superior del Tribunal de Justicia Administrativa (TJA) confirmó el fallo que había emitido antes -4 de junio- su Sala Segunda Unitaria, donde se le ordena a Zapopan que expida los certificados de habitabilidad de la Villa Panamericana, que constituya los condominios y “aperture” sus cuentas catastrales, lo que permitirá escriturarles los departamentos a los compradores a partir de septiembre.
Con respecto a los cuestionamientos ambientales que rodean a la Villa Panamericana, la firma Green Life Capital, su actual propietaria, asevera que el inmueble cuenta con una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) validada por la Secretaría de Medio Ambiente de Jalisco, y que cumple con las condicionantes ambientales que derivaron de ese documento.
“La Villa se desarrolló, urbanizó, edificó y a la fecha cumple con todos los permisos al amparo de las leyes vigentes en aquel tiempo y hoy, cuenta con todas las autorizaciones de las autoridades federales, estatales y municipales; no le hace falta un solo permiso, cumple con todos los estándares no solo de calidad sino de ley en materia ambiental”, asegura Jaime Moreno Cardeña, representante de la firma.
Sobre los mantos acuíferos, respondió que “no sufren ningún daño”, pues “la Villa tiene un sistema de infiltración de aguas pluviales, (…) que lo que hace es que toda el agua, el cauce pluvial, se acumula, escurre y se manda al manto acuífero”.
Y ante la colindancia directa que tiene el complejo con el bosque, Moreno Cardeña afirma: “Tenemos un convenio firmado con La Primavera como OPD (Organismo Público Descentralizado) para el cuidado y la preservación del bosque; es el único convenio que existe en El Bajío”.
Zapopan combate a Villa Panamericana
El Ayuntamiento de Zapopan, sin embargo, no comparte la postura de Green Life; por el contrario, asevera que la Villa Panamericana sí tiene incumplimientos normativos, e incluso todavía este 16 de julio informó que valora opciones legales para impedir que se habite:
“El Gobierno de Zapopan explorará los medios legales existentes para combatir la resolución, de la Sala Superior del TJA, referente al desarrollo conocido como Villas Panamericanas en la zona del Bajío del Arenal.”
Moreno Cardeña indica que, aun cuando la Villa tendrá 650 departamentos que podrán albergar hasta 2 mil 700 residentes, “es un complejo de baja densidad (es H1)”, por lo que calificó como “un mito decir que es de alta densidad“.
De hecho, advirtió que, considerando que todo El Bajío ronda las mil hectáreas de superficie, cerca del “70 por ciento son áreas disponibles para desarrollarse”, y que en estas los usos de suelo autorizados por los planes parciales son habitacional y uso distrital (es decir, comercio y servicio).
El empresario destaca que, según los planes parciales, “esa zona desde (el ex alcalde) Juan Sánchez Aldana en el 2007 es habitacional”, lo que evidencia que, desde entonces, ningún alcalde, incluyendo a Pablo Lemus Navarro, férreo opositor de la Villa Panamericana, ha modificado esos instrumentos para eliminar el uso habitacional que hoy se permite.
El entrevistado también reveló que hace años que el Ayuntamiento recibió el pago por el trámite de habitabilidad: “La Villa ya se habitó y la Villa en 2011 (sic) pagó los derechos de habitabilidad. (…) Hay una cosa que en materia administrativa se llama derecho adquirido, en dos sentidos, ya pagué la habitabilidad, punto uno; y punto dos, ya se habitaron (30 días, en los Juegos)“.
Existe un documento expedido por la Dirección General de Obras Públicas de Zapopan, del 22 de diciembre de 2009, donde consta un pago al municipio por 35 millones 828 mil 978.86 pesos por diversos conceptos, incluyendo el de “Habitabilidad”, por 3 millones 429 mil 069.08 pesos.
Y declaró: “La Villa no es una obra pública, no es una APP (Asociación Público Privada), no es una obra de gobierno; es una obra estrictamente privada y se hizo con un enfoque netamente de negocio”.
Restitución de inversión
Con base en el acuerdo al que llegaron Green Life Capital y el Gobierno de Jalisco, la empresa tendrá todo el resto del sexenio para restituirles al Ijalvi e Ipejal el dinero que aportaron para la Villa, con un rendimiento pactado con las autoridades.
“Tenemos que concluir los pagos a más tardar en noviembre 14 del 2024“, indica Jaime Moreno Cardeña, representante de Green Life Capital. Los organismos públicos aportaron mil 040 millones de pesos (700 mdp el Ijalvi y 340 mdp el Ipejal), pero se les van a pagar mil 500 MDP (900 mdp para Ijalvi y 600 mdp para Ipejal), a lo que llamó un “buen negocio“ (ya se entregó un anticipo: 30 mdp a Ijalvi y 20 mdp al Ipejal).
También señaló que, aunque la obligación es pagarles a estos organismos en dinero líquido, podría ser también en especie; es decir, que hacia el 2024 estos entes habrán “o recibido su dinero, o hasta departamentos, decirle ‘oye, el equivalente a mil 500 aquí está, son tuyos’“; se le preguntó si el pago en especie era una alternativa:
“Siempre podrá ser una alternativa definitivamente que tomen en especie. (…) La obligación es pagar con recursos líquidos provenientes de la venta, pero, bueno, pues siempre en este tipo de negocios hay alternativas”
