La burbuja inmobiliaria que viene con el nearshoring

Garantizar el derecho a una vivienda adecuada y tomar medidas legales urgentes para controlar el ingreso con fines especulativos de las grandes corporaciones financieras a los sectores habitacional, inmobiliario y afines, así como imponer medidas antiespeculativas como el control de rentas, captura de precios y medidas fiscales, fue lo que expertos de la Organización de las Naciones Unidas sugirieron durante el 2021 como medida ante la especulación financiera.

Ese mismo año, gracias al reacomodo de las cadenas de distribución a lugares más cercanos por el fenómeno conocido como “Nearshoring”, se anunció una ventaja de más de 35 mil mdd para México y, sobre todo, para la zona norte y su frontera con EEUU.

Dicho contexto económico y la llegada de actores como Tesla a Nuevo León suscitan una inflación inmobiliaria de más del 80 por ciento en algunas zonas del norte de México, la cual según los expertos, llegó para quedarse.

El Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), en colaboración con la Fundación Friedrich Naumann (FNF), señalan que Nuevo León, Sinaloa, Aguascalientes y Coahuila son las entidades mexicanas con mejores condiciones para atraer inversión  gracias a que tienen mano de obra calificada, condiciones laborales adecuadas e infraestructura.

La llegada de Tesla

Una de las últimas noticias de inversión extranjera que conmocionó a la industria inmobiliaria fue la llegada de Tesla a la Ciudad de Santa Catarina, Nuevo León, que se encuentra justo en medio de Saltillo, la capital de Coahuila, y Monterrey, dos de las entidades mejor calificadas para el nearshoring y que hoy presentan una inflación inmobiliaria de más del 80 por ciento, de acuerdo con los expertos.

A poco menos de dos meses de que se diera a conocer el arribo de la gigafábrica de la empresa comandada por Elon Musk, el precio de la tierra para la construcción de naves industriales se encareció entre cinco y seis por ciento; meses después el mismo Musk señaló que no tiene prisa en terminar con la construcción y que se espera esté concluida hasta el 2027.

De acuerdo con Antonio Serrano, Profesor Investigador de la Universidad Autónoma de Coahuila, la inflación que se vive en la región alcanza hasta el 80 por ciento en las ventas y rentas de inmuebles no sólo industriales, sino también de vivienda.

“La gran preocupación que tenemos ahorita casi todos los economistas de viviendas es que al haberse retrasado la planta, los precios elevados se mantendrán así. La parte especulativa está peor porque sí llegará la planta pero hasta el 2027”, explica.

El experto asegura que este tipo de situación abre la puerta a la especulación en el valor de la tierra y a que los dueños que ofrecen sus inmuebles mantengan los precios altos desde hoy, lo que también detendrá el flujo del dinero, evitando que las personas puedan comprar.

“En Saltillo, por ejemplo, habrá muchísimo dinero parado. Y viene otro fenómeno para Coahuila, la gente que compró y que quiere salir porque no es negocio esperar hasta el 2027  va a perder dinero porque venderá por debajo del precio que compró” comenta.

Añade que con la llegada de Tesla, la inflación inmobiliaria aumentó entre un 50 y un 80 por ciento el valor de los inmuebles en la zona sureste de Coahuila y en el área metropolitana.

“Las rentas subieron en promedio un entre un 40 y un 60 por ciento. Los terrenos subieron hasta un 80 por ciento y en algunos casos hasta un 100 por ciento porque tiene alguna ventaja que no tiene la vivienda”, asegura.

Datos de la página web Propiedades.com muestran las entidades con mayor oferta nueva de departamentos y casas como: el Estado de México, Jalisco, Querétaro,Yucatán, Nuevo León y Coahuila.

Según datos de Nuevo León, una propiedad en San Pedro puede valer hasta  18 millones de pesos, en Monterrey, entre cinco y seis mdp y los mismo en Santiago, los tres municipios con los valores más altos de vivienda.

En Coahuila, los precios se reducen en comparación con su vecino, siendo Arteaga el municipio con el promedio más alto, con 2.9 millones de pesos; le sigue la capital Saltillo con un promedio de 2.3 mdp y en tercer lugar está Torreón con un promedio de 2.01 mdp.

En el caso de las rentas, en los municipios de Coahuila, los precios oscilan en un promedio entre los seis mil y los 14 mil pesos, siendo Saltillo y Torreón los que tienen los costos más alto, al ser de entre 8 mil y 11 mil pesos.

En los municipios de Nuevo León, las rentas oscilan entre los 12 y 30 mil pesos, siendo San Pedro y Santiago los que tienen los precios más caros con espacios que se ofertan entre los 25 y 30 mil pesos al mes.

Cuidado y prevención

Sandra Maycotte Felkel, directora Nacional de los programas de Negocios Internacionales del Tec de Monterrey, señala que aunque mucha inversión extranjera directa se registra como reinversión, del 2022 al 2023, está volviendo a llegar capital de otras partes del mundo debido al nearshoring en los estados del norte.

“En el 2022 se estaban reportando incrementos en inversiones extranjeras directas impresionantes para México. Muchas se recopilan y registran como reinversión, pero ahora es inversión extranjera nueva y lo podemos ver en estados del norte como: Baja California, Tijuana y Nuevo León”, comparte.

Afirma que la especulación financiera inmobiliaria y la cantidad de parques industriales que se están abriendo gracias a este tipo de proyecciones aumentó.

“Si hay especulación. Sí se ve. De hecho, hay una asociación de parques industriales que habla sobre la apertura de nuevos espacios, los cuales han aumentado exponencialmente en los últimos años”, dice.

La experta en la materia compara esta situación con lo que sucedió en Chile durante la década perdida de los 80 con los “Chicago Boys” y la gran desigualdad que resultó por no intervenir en las dinámicas del mercado.

Por lo tanto, dice que para revertir el problema y aligerar las condiciones de desigualdad y desplazamiento que pueden ocurrir con la gentrificación y la inflación inmobiliaria , más que una ley, lo que se necesita, es un cobro de impuestos más elevado para no castigar las dinámicas del mercado directamente, sino prevenirlas.

“Una manera de frenar es no hacernos tan atractivos con mayores impuestos. El empresario la pensará dos veces. Pueden hacer lo que quieran siempre y cuando paguen impuestos. Entonces baja un poquito la demanda de recursos.

“Vemos ejemplos en la historia que cuando el gobierno interviene y controla los precios, se crea un mercado negro”, menciona.

La  especialista apunta que dentro de la ecuación económica no hay que descuidar el medio ambiente y sobre todo a la familia como núcleo de la cultura, que es la que más se ve afectada por la desigualdad social.

Incrementa la gentrificación

El fenómeno inflacionario en algunas entidades del norte del país debido a las inversiones extranjeras que llegan traerá consecuencias a mediano plazo como el desplazamiento forzado de las personas con escasos recursos.

“En las ciudades lo primero que se da es que los pobres se van. Empiezas a crear lugares exclusivos con servicios extremadamente caros”,  menciona.

Serrano  agrega que este es un proceso de gentrificación fundamentado pero indeseable por tener municipios de primera junto a municipios de segunda, lo que genera crímenes debido a la desigualdad.

“El crimen va a ir a donde hay dos cosas: dinero y gente. Veremos un un esquema difícil para los siguientes tres años de vivienda en el estado, eso sin tomar en cuenta la migración”, dice.

El experto en la materia afirma que este tipo de fenómenos también agrava la brecha de desigualdad que existe en los estados de la frontera norte y los de la frontera sur.

“Claro, pero cada vez estamos más diferentes. La inversión busca seguridad ¿Me voy a ir a Chiapas? ¿Oaxaca? ¿Michoacán?, no porque no hay las condiciones para invertir”, aportó.