El mercado de la vivienda tiene dos caminos a seguir en la era COVID-19: digitalizarse o seguir en números rojos.
La pandemia de coronavirus aceleró la entrada al mundo tecnológico, pero también exhibió el retraso que existe en esta materia.
Sobre todo en el sector de la vivienda, uno de los más golpeados, cuya perspectiva económica se estima que seguirá a la baja debido a la contingencia sanitaria.
Con base en los datos del último reporte económico trimestral del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el mercado hipotecario ha tenido una caída en el número de financiamientos en este primer semestre del año.
La tecnología puede ser una aliada para la recuperación del mercado inmobiliario, un sector históricamente tradicionalista que tiene que adaptarse a los nuevos tiempos para no quedar rezagado
Según las cifras, de enero a junio de 2020, el mercado hipotecario tuvo 365 mil 718 financiamientos, es decir, 104 mil 551 menos que los del mismo periodo del año anterior, cuando fueron 470 mil 269.
En el apartado de los créditos otorgados, el informe también reportó una disminución respecto al monto transferido en el primer semestre del 2019, al otorgar 161 mil 067 millones de pesos, cuando en el periodo anterior la cifra fue de 162 mil 780 millones de pesos.
El reporte trimestral explica que para los próximos meses, la perspectiva es que el mercado hipotecario siga a la baja y con riesgos similares a los observados, como la prolongación de las medidas de contención para evitar la propagación, un nuevo rebrote de COVID-19 y una recuperación más lenta de lo esperada.
“Estos riesgos, en caso de materializarse, provocarán un efecto aún más negativo (…). En lo particular, estos eventos provocarán un mayor deterioro en el empleo formal, una caída más pronunciada en la confianza del consumidor, un menoscabo en la calidad crediticia de la cartera hipotecaria y un aumento en los saldos como consecuencia del crecimiento en los índices de morosidad”, prevé el reporte.
Sin embargo, la tecnología puede ser un aliado para la recuperación del mercado inmobiliario, un sector históricamente tradicionalista que tiene que adaptarse a los nuevos tiempos para no quedar rezagado.
Esto implica la adopción de herramientas que faciliten, e incluso reduzcan el costo, tanto de la compra de un inmueble como de los trámites relacionados con éste.
Nuevos tiempos
Sergio Rojas, country manager de La Haus México, explica que la pandemia afectó a todas las industrias y el sector inmobiliario no ha sido la excepción, por lo que ahora tiene que adaptarse a la nueva normalidad.
Por ejemplo, las personas comenzaron a revaluar el papel que desempeña su vivienda, ya que por la contingencia sanitaria ahora ha tenido que convertirse también en escuela, oficina e incluso en hospital.
Las preferencias de las personas también han cambiado, ya que mientras antes buscaban un hogar dentro de la mancha urbana, ahora prefieren los suburbios o los lugares donde haya más espacios y jardines.
No nos quedó otro remedio más que utilizar los mecanismos digitales con los que contamos. Por ejemplo, en el caso concreto para reuniones: Zoom, mientras que Google Maps para hacer recorridos de las colonias
“Los Tours 360 ¿para qué? Para que desde la comodidad de tu casa puedas estar viendo propiedades que te interesen”, dice Rojas.
Actualmente, explica, la tecnología debe ser vista como un medio para satisfacer de una forma más eficiente las necesidades que antes tenía la industria inmobiliaria.
A través de un recorrido virtual, una persona puede visitar varias propiedades en una hora y de manera más cómoda, cuando de manera tradicional era más complicado.
“Todo esto ayuda a acelerar un proceso de toma de decisiones, de pronto sí habrá alguna persona que diga listo, confío en la información, pues ya hizo un periodo de búsqueda mucho más juicioso y se quedó ya con las pocas opciones que cumplen con ese balance de lo que actualmente quiere y necesita”, dice.
La tecnología también ayuda a agilizar procesos y a reducir los costos de operación, evita desplazamientos a oficinas y la firma digital puede simplificar trámites que antes se tenían que realizar en notarías.
Este podría ser un gran avance sobre todo en el caso de las personas que han visto retrasos en sus trámites durante la pandemia, como Adriana y Armando.
Hace cinco años, ellos terminaron de pagar su departamento, pero tardaron más de un año en obtener las escrituras de su propiedad debido a que los trámites se retrasaron aún más debido a la pandemia de COVID-19.
Aunque finalmente esta semana lograron obtener una copia certificada que consta que ellos son los dueños, tuvieron que hacerlo a través de un despacho de abogados debido a que el trámite no avanzaba ante el Infonavit.
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Futuro incierto para la vivienda
El análisis “Impacto del COVID-19 en el mercado inmobiliario”, de Deloitte, da a conocer algunas predicciones post COVID para el sector inmobiliario. Entre estas señalan que el trabajo remoto se transformará en algo permanente y que la relación entre las personas y la tecnología se profundizará más.
Aunque indica que el impacto y la profundidad que generará la pandemia es aún incierto, se visualizan cambios importantes en el comportamiento de los consumidores, que pueden volverse obsoletos y reducir el valor de muchos activos inmobiliarios que hay en el mercado.
Vivienda: Derecho Olvidado
La pandemia de COVID-19 ha exhibido la importancia del acceso a la vivienda en México y las carencias que existen al respecto pese a los avances tecnológicos.
Por ejemplo, desde que comenzó la contingencia sanitaria, jóvenes que se habían independizado han tenido que regresar a vivir con sus padres debido a la crisis económica derivada de ella.
Pero hay otra parte de la población que también se ha quedado sin una vivienda: las familias que han sido desalojadas durante la pandemia sin un juicio previo.
“Esto muy probablemente se debe al hecho de que no cuentan con un contrato y se les dificultó el pago de los alquileres y por lo mismo recibieron presiones por parte de los propietarios para dejar su casa”, explica Maria Silvia Emanuelli, coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL).
Tan solo de marzo al 12 de mayo de este 2020 se realizaron 56 desalojos en la Ciudad de México que involucraron a 256 personas, de acuerdo con los Resultados del sondeo sobre condiciones de vivienda y acceso al agua en la CDMX y su zona metropolitana
Estas acciones son ilegales porque se realizaron mientras los tribunales estaban cerrados. El sondeo fue realizado por la HIC-AL, organizaciones sociales y académicos.
“Creemos que desde que abrieron los tribunales, hace muy pocas semanas, este número se va a incrementar por las dificultades de pago que muchas personas están enfrentando de la crisis económica que estamos viviendo”, explica Maria Silvia Emanuelli.
Por la relevancia del tema, incluso la relatoría especial de las Naciones Unidas sobre el derecho a la vivienda adecuada emitió el 18 de septiembre un documento en el cual solicitó a los estados una moratoria a los desalojos.
“Pide que durante la pandemia no se deje a nadie sin vivienda, ese es un tema muy relevante, algunas ciudades han tomado medidas en esta dirección, incluso algunas en Estados Unidos.
“Pero en México no ha sucedido, lo que nos esperamos es un incremento muy importante de los desalojos inquilinarios a partir de unos seis meses posteriores a cuando abrieron los tribunales”, explica Emanuelli.
Para que un desalojo sea legal, desde el punto de vista civil y también de los derechos humanos, la persona desalojada debe de poder defenderse en un proceso judicial y recibir notificaciones, tener un abogado que esté en condiciones de defenderla e incluso se le debe preguntar si tiene opciones de vivienda alternativa.
Nuestra preocupación es que estas personas acaben viviendo en la calle. Cuando alguien no tiene la posibilidad de tener una vivienda alterna, el Estado le debería de ofrecer una alternativa
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Ciudad sin alternativas
La Ciudad de México ha sido incapaz de atender el problema de la vivienda y evitar los desalojos por la pandemia de COVID-19.
El pasado 18 de agosto, Claudia Sheinbaum, jefa de Gobierno, anunció un plan de apoyo para renta debido a que el impago es uno de los mayores efectos de la contingencia
Esta acción estaría dentro del programa de reactivación económica para la ciudad en el periodo de septiembre-diciembre, según dijo ese día la mandataria capitalina.
“Desafortunadamente el paquete de reactivación se presentó, pero ahí no aparece ese apoyo a rentas, entonces creemos que lo que la jefa de Gobierno debería de hacer es sacar pronto ese apoyo a renta para población vulnerable”, dice Maria Silvia Emanuelli, coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL).
A diferencia de la capital, en otras ciudades e incluso en otros países se han tomado acciones más concretas para apoyar a la ciudadanía vulnerable que está en riesgo de quedarse sin un hogar.
En otros países tomaron medidas para evitar los desalojos y establecieron también espacios de mediación para que los dueños y los arrendatarios puedan llegar a acuerdos
Por ejemplo, en Argentina hubo congelamiento de precios, prórroga de contratos, suspensión de desalojos, facilidades en deudas por falta de pagos y cancelaciones de intereses.
Mientras que en España se aprobaron microcréditos para que las personas afectadas pudieran pagar su alquiler, también se abrió la posibilidad de solicitar una moratoria del pago y se les dieron alternativas a los caseros.
Colombia también suspendió las acciones de desalojo, hizo reajustes a los precios de arrendamiento y estableció prórrogas en los contratos.
“Tomaron medidas de ese tipo para evitar los desalojos y establecieron también espacios de mediación para que los dueños y los arrendatarios puedan llegar a acuerdos.
“Entonces ese tipo de medidas son las que se podrían plantear aquí, según la situación específica del país se podría evaluar si hacer una moratoria y decir ‘no se puede desalojar’ y dar una orden a los jueces en ese sentido o establecer medidas de emergencia que eviten que en la práctica se den los desalojos”, señala Emanuelli.
La coordinadora explica que el otro de los caminos que se puede seguir es el apoyo a rentas para personas vulnerables.
En Argentina, por ejemplo, para evitar este problema hubo congelamiento de precios, prórroga de contratos, suspensión de desalojos, facilidades en deudas por falta de pagos y cancelación de intereses
